• BGB-Werkvertrag/VOB-Vertrag
  Zwischen Baulaie und Baufirma wird i.d.R. ein BGB-Werkvertrag geschlossen. Ein VOB-Vertrag stellt den Häuslebauer schlechter und ist schwerer zu vereinbaren, da der Laie zuvor ausreichend informiert werden muß.
• Bauträgervertrag
  Wird Grundstück samt Haus vor einem Notar "verkauft", dann tritt die Baufirma als Bauträger auf - mit der Folge, dass die Makler Bauträger Verordnung (MaBV) eingehalten werden muß.

Die Baubeschreibung verrät, was man gekauft hat. Interessant ist vor allem, was dabei alles noch fehlt... (vgl. Kosten bei meinem Hausbau). Eine gute Baubeschreibung kann um die 30 Seiten umfassen: Je ausführlicher Leistungen und Material beschrieben sind um so mehr Seiten werden es (natürlich sind damit nicht 30 Seiten "Geschwafel" gemeint). Idealerweise sind für alle Baumaterialien immer Hersteller, Typ, Modell etc. genau festgelegt.

minimaler Vertragscheck
• Stimmen die Vorentwurfszeichnungen überhaupt mit dem Inhalt der Baubeschreibung überein? Tauchen in den Zeichnungen vielleicht Gauben auf, die es laut Baubeschreibung nicht geben wird?
• Sind alle Planungsleistungen im Preis enthalten? (Arbeit des Architekten, statische Berechnung und Bauantragsunterlagen)
• Bau des Kellers mitangeboten? Preis? Inklusive Aushub und Abtransport (gilt auch für andere Erdarbeiten)? Erfolgt ein Wiederverfüllen und Verdichten der Arbeitsräume? Sind der Feuchtigkeitsschutz für Außenmauern, Lichtschächte und Fenster, Innenwände samt Türen und die haustechnischen Installationen mit dabei?
• „Ab Oberkante Kellerdecke“ (abgekürzt „ab OK“) bedeutet, dass die Vorarbeiten und der Bau des Kellers bzw. der Bodenplatte nicht im Standard-Leistungsumfang enthalten sind.
• Bei Fertighäusern: Sind die Transportkosten für die Fertigteile und die Unterbringungskosten für den Bautrupp enthalten?
• Ist das Haus bezugsfertig angeboten, also inkl. aller Zusatzleistungen? Was genau muss in Eigenregie erbracht werden? Welche Ausstattungsdetails sind im Kaufpreis enthalten?
• Welche Garantie- und Gewährleistungsfristen gibt es? (Die Lieferzeit sollt nicht über dem Garantiezeitraum liegen.)
• Bei Satteldach: 40 cm am Giebel und 80 cm an der Traufe sind der normale Dachüberstand; ein größerer Dachüberstand schützt die Fassade besser
• Rollläden oder Fensterläden sollten heutzutage Standard sein.
• Zum Standard sollten auch Balkongeländer und Fenster mit Kippfunktion gehören, sowie der Elektro-Zählerschrank (wer stellt die Leitungsverbindung vom Hausanschluss bis zum Zählerschrank her und verdrahtet diesen wie auch die Unterverteiler?), Schornstein, Innentreppe (vor allem bei "ausbaufähigem/ausbaufertigem" Dachgeschoss oft fehlend)

Am besten vergleicht man die Baubeschreibungen der Angebote verschiedener Baufirmen miteinander. So erhält man leicht einen Einblick, was "Standard" ist und was nicht.

Vorbildlich wäre eine Liste, in der der Unternehmer alle Eigenleistungen des Bauherrn, die noch zu erbringen/bezahlen sind (um ein bezugsfertiges Haus zu erhalten), aufführen würde.

Soll das Haus schnell fertig werden? Muß die Mietwohnung rechtzeitig gekündigt, das alte Haus verkauft werden? Dann sollte man bereits im Bauvertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin (Bezugsfertigkeit) festhalten. Noch besser ist es, wenn man für Eckpunkte des Projektes Termine in einen Terminplan aufnimmt, damit ein Verzug rechtzeitig erkannt und angemahnt werden kann.

Alle Terminvereinbarungen müssen genau nach dem Kalender bestimmt sein (z. B. "1. Dezember 2004" statt "Ende 2004").

Für den Fall, dass die Termine nicht eingehalten werden, sollte man eine Vertragsstrafe vereinbaren (z. B. 5% der Bausumme).

Oft ist der Verkaufberater nicht befugt, einen Bauvertrag abzuschließen. Das erkennt man an Vertragspassagen, in denen die Vertragsgültigkeit z. B. von einer Annahme durch die Geschäftsleitung abhängig gemacht wird. In diesem Fall muß vertraglich abgesichert sein, innerhalb welcher Zeit diese Annahme/Ablehnung stattfinden wird - sonst hat sich nur der Bauherr vertraglich gebunden...

Falls Sie Eigenleistungen machen möchten, handeln Sie schon bei Vertragsabschluss eine angemessene Minderung dafür aus, d. h. in etwa den Preis, den auch ein Handwerker berechnen würde. Oft bieten die Baufirmen als Minderung einen viel zu geringen Betrag an - informieren Sie sich also vorher, was angemessen ist.

Feilschen Sie nicht nur beim Gesamtpreis sondern auch bei den Extras, die Ihnen noch vorschweben.

Gemäß dem Werkvertragsrecht wird der Werklohn erst fällig, wenn die mangelfreie Werkleistung erbracht ist. Das heißt, die Baufirma muß in Vorleistung treten und erst bei der Abnahme erhält sie vom Bauherren ihr Geld.
Da die Vorleistungssumme bei einem Bauvertrag aber sehr hoch ist, werden normalerweise Abschlagszahlungen auf Teilleistungen vereinbart. Man sollte darauf achten, dass die Formulierungen so sind, dass man als Bauherr nicht in Vorleistung treten muß (also besser "Fertigstellung der Erdarbeiten" als "Beginn der Erdarbeiten").
Hinsichtlich der prozentualen Höhe der Abschlagssummen kann man sich an der Makler-Bauträger- Verordnung (MaBV - nur wenn die Baufirma als Bauträger auftritt, ist sie zwingend an die Einhaltung dieser Verordnung gebunden) orientieren. Einen weiteren Anhaltspunkt bieten Baukostenrechner, wie sie z. B. bei Net-bau.de zu finden sind (unter dem Punkt Bauberechnungen). Es ist sehr wichtig, einen ausreichend hohen Prozentsatz (ca. 5%) für die Schlußrechnung und einen Sicherheitseinbehalt für die Dauer der Gewährleistungszeit (5% der Bausumme für mindestens 2 Jahre). Denn was ist, wenn Mängel bei der Abnahme noch nicht beseitigt sind, die Baufirma aber bereits das gesamte Geld erhalten hat und dann Konkurs macht? Klären Sie vertraglich ab, ob eine Fixpreis-Garantie (die vertraglich vereinbart werden sollte) auch gilt, wenn der Zeitraum ohne Ihr Verschulden überschritten wird (etwa wenn ein Subunternehmen nicht liefert).

Ist die Bauleistung übrigens nicht fehlerfrei oder unvollständig erbracht, sollte man dies schriftlich (FAX, Einschreiben) rügen und nicht die Abschlagszahlung in voller Höhe leisten, um die Mangelbeseitigung sicherzustellen (siehe Baumängel und Abnahme).

Man sollte bereits im Vertrag förmliche Abnahmen vereinbaren. Die Abnahme ist eine sehr wichtige Handlung. Der Bauherr akzeptiert damit, dass die Vertragsleistung korrekt erbracht wurde. Nur bei gravierenden Mängeln darf die Abnahme verweigert werden. Geringe Mängel müssen unbedingt in einem schriftlichen Abnahmeprotokoll, das Bauherr und Firmenvertreter unterzeichnen, festgehalten werden - und das bezeichnet man als "förmliche Abnahme".
Nach der Abnahme hat der Bauherr nur noch Gewährleistungsansprüche und muß beweisen, dass ein Baumangel vorliegt. Dazu braucht es Gutachter, Gerichte, etc. Vor der Abnahme hat der Bauherr dagegen den Anspruch auf Vertragserfüllung und kann Gelder einbehalten. Die Baufirma muß ggf. nachweisen, dass kein Baumangel vorliegt.
Eine "stillschweigende Abnahme", wie sie z. B. durch Einzug des Bauherren gegeben sein kann, sollte vermieden werden. Sie würde nämlich bedeuten, dass der Bauherr alle Mängel hinzunehmen bereit ist (siehe Baumängel und Abnahme).

Der Bauleiter ist im Endeffekt derjenige, der das Haus bauen wird (und nicht der nette psychologisch geschulte Verkaufsberater). Ist die Bauleitung im Baupreis des Hauses inbegriffen, behalten Sie sich ein Vetorecht vor, für den Fall dass Sie einen Bauleiter zugeteilt bekommen, mit dem Sie nicht zufrieden sind.

Noch besser ist es, wenn Sie den Bauleiter bereits vor Vertragsabschluss kennenlernen bzw. auswählen und dann vertraglich festlegen können. Hierzu sind übrigens Gespräche mit Bauherren, die sich noch in der Bauphase befinden, sehr dienlich.

Ich persönlich würde keinen Bauvertrag mehr mit einem Generalunternehmer unterschreiben, wenn ich nicht ganz sicher sein könnte, wer mein Bauleiter wird und wie gut dieser ist.

Bei der Besichtigung eines Musterhauses sollten Sie nicht vergessen, dass Sie dort das ein oder andere Extra zu sehen bekommen könnten, das nicht Bestandteil Ihrer Baubeschreibung ist. Wenn Sie sich absichern wollen, bestehen Sie auf einer Vertragsklausel, dass Sie ein Haus mit der Ausstattung entsprechend dem besichtigten Musterhaus XXX (Daten des Musterhauses, Ort, Tag der Besichtigung) erhalten.

Falls Sie ein bewohntes Musterhaus besichtigen, vergessen Sie nicht, dass die Bauherren oft eine Vermittlungsprovision oder eine monatliche Gage für ihre Dienste erhalten und daher ein eigenes Interesse daran haben, dass Sie Vertragspartner Ihrer Baufirma werden.

Bauherren in oder kurz nach Ende der Bauphase, die nicht Musterhausbesitzer werden wollen, können die interessantesten Gesprächspartner sein. Erkundigen Sie sich bei der Gelegenheit auch nach der Mängelbeseitigung, denn jedes Haus hat mehr oder weniger Baumängel - aber wie geht der Auftragnehmer damit um? Sind die Bauherren trotzdem zufrieden?

• "individuell vereinbart"
  Obwohl es sich i.d.R. bei einem Bauvertrag um einen formularmäßigen (vorgedruckten) Vertrag handelt, der als AGB gilt, soll hier der Individualabrede der Vorrang gegeben werden. Man verzichtet durch eine Individualabrede im Prinzip auf den Schutz, der einem durch Gesetze gegeben wird. Aber diese Vereinbarungen sind nicht unbedingt bindend (siehe BGB §§305 - 310), wenngleich der Weg sie außer Kraft zu setzen steinig werden könnte.
• "Verzicht auf Rücktritt, statt dessen Kündigung"
  Rücktritt bedeutet, dass der Vertrag aufgehoben wird und jede Seite ihre Leistung zurückerhält - der Bauherr das Geld, die Baufirma ihre Pläne, Bauleistung, etc.
  Kündigung dagegen bedeutet, dass der Vertrag beendet wird und ein Abwicklungsverhältnis eintritt. Im Prinzip bleibt dabei der Anspruch der Baufirma auf volle Zahlung des Werklohns erhalten - es muß allerdings die Ersparnis durch nicht erbrachte Leistungen abgezogen werden.
• "ausbaufähiges", "ausbaufertiges" Dachgeschoss
  Die bedeutet im schlechtesten Fall, dass der Hausbauunternehmer gar nichts für den Ausbau des Dachgeschosses vorbereitet hat. Besser ist die Formulierung "zum Ausbau vorbereitet". Es sollte geklärt werden, welche Leistungen damit genau gemeint sind: gehört eine eine richtige Treppe sowie eine voll begehbare Zwischendecke dazu? Sind bereits Leitungen bzw. Leerrohre für die Haustechnik bis mindestens Oberkante des späteren DG-Fußbodens verlegt?
• "bauseitige Leistungen", "bauseits"
  Dies bezeichnet Leistungen, die vom Bauherren zu erbringen sind - entweder indem selbst Hand angelegt oder bezahlt wird.
• "schlüsselfertig"
  Hier gibt es gravierende Unterschiede in Qualität und Ausführung. Da hilft nur das genaue Studium der Baubeschreibung.
• "schöne Zimmertür aus Holz" und ähnliche Formulierungen
  Was soll das sein? Über Geschmack lässt sich streiten... Ähnliches gilt für Formulierungen wie "Deutsche Markenprodukte", "Markenfabrikate", "handelsübliche Ausführung", "Standardausführung", "hochwertig", "erstklassig", "exclusiv", "energiesparend", "gehobene Ausstattung", "formschön".
• "oder gleichwertig"
  Durch diese Formulierung lässt sich eine detaillierte Beschreibung eines Materials/Bauteils wieder aushebeln. In wieweit ein Produkt gleichwertig ist, ist immer reine Ermessenssache und ergibt oftmals Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.
• "Mündliche Nebenabsprachen bestehen nicht!"
  Ausführungen die mündlich zugesagt worden, sollten unbedingt schriftlich bestätigt sein. Alles was nicht auf dem Papier steht, kann nicht nachgewiesen und braucht auch nicht gebaut werden.
• "Wünsche"
  Achten Sie darauf, dass Ihre Zusatzwünsche/Extravereinbarungen/Termine/etc. nicht als "Wünsche" in den Vertrag aufgenommen werden, sondern als "Forderungen"/"Vertragsbestandteile". Wünsche können erfüllt werden, müssen aber nicht. Auch der Konjunktiv (würde, könnte, etc.) hat in einem eindeutigen Vertrag nichts verloren.

ABC der Gemeinheiten: Typische Probleme und Mängel in Bauverträgen, zusammengestellt vom VpB
www.Baurechtsurteile.de: unter anderem finden sich hier Textbeispiele aus Baubeschreibungen und Hinweise, wie die Formulierungen zu verstehen sind und typische Fallstricke beim GU/BT-Vertrag
www.baukosten.de: Informationen nicht nur zu den Baukosten sondern über zahlreiche Dinge, die man vor Abschluss eines Bauvertrages wissen sollte